李晨星:物流地产蓄势待发 稀缺项目投资逻辑解读

 常见问题       |    2018-09-17 21:46

深耕进取  不负所托

BULLS CAPITAL

2009年,上海开展了“两规合一”工作,开始工业区块的布局梳理,规划共形成了工业区块104个,当时的总面积大约764平方公里,占全市建设用地总规模的25%左右。这就是后来人们常说的“104区块”。 

简而言之,104地块就是政府主导的,以优化产业布局、提高土地利用率、提升管理及服务水平为目的规划的“靠谱”园区。 

按照上海2035规划方案,工业仓储用地不仅所占比例大大减少,面积总量更是腰斩骤降,非104规划板块内的仓储用地的拆迁或土地用途转变已箭在弦上。这就使得104板块内的物流资产将更变得更为稀缺。

五牛控股把握物流地产行业崛起的时代浪潮,布局上海104板块稀缺项目,不动产事业部执行董事李晨星接受访问,针对当前物流地产行业的发展趋势,五牛控股在物流行业的投资逻辑,尤其是在104板块内浦东物流地产项目收购进程中的重点问题,一一进行了解答。

独具慧眼一举斩获上海稀缺优质资产

“基于战略规划,五牛控股在不动产投资领域积极拓展细分领域,一直以来都走在行业前列,也创造了不少业内标杆项目。其中,在物流地产方面,凭借过往在不动产收购、运作等方面丰富经验,积极寻找优质项目,深耕产业,作为公司实现多元化产业布局的重要步骤,同时也给予投资者渠道投资于专业服务和物业资产,将其作为资产配置中的重要一项,从而获取稳定的回报率。”访谈一开始,李晨星便直奔主题,谈起了对物流地产项目收购的思考。

在并购浦东物流园项目前,五牛控股不动产投研团队就已深入研判中国物流地产行业在过去十年发展的现状,对物流地产行业发展的前景有了清晰的认识,从而形成五牛控股在物流地产领域的投资逻辑。

自2008年,中国物流地产行业进入“跑马圈地”时代,到2018年,刚好十年。在消费、网购、快递行业的大发展带动下,物流地产行业走出了明显向上的发展趋势。

数据显示,2017年,我国网购市场规模达到7.4万亿元,同比增长32%,预计2018年仍有25%左右的增长。2018年上半年,全国快递业务量完成220.8亿件,同比增长27.5%;快递业务收入完成2745亿元,同比增长25.8%。

在此带动之下,整个物流地产行业正在进入一个长期良好的发展周期。五牛控股审时度势,深入研究,牢牢把握住市场对物流地产资产的强力需求这一时代特征。经过一段时间的努力,积累了一批良好的投资标的,并顺势切入到了物流地产行业的发展之中。

李晨星介绍,以浦东物流园项目为例,就具有非常独到的投资前景:其一,该项目位于上海浦东南汇地区,区位优势非常优越,且位于上海104规划板块内,政策支持效应明显,是一个非常稀缺的物流资产。当前,中国物流地产严重供不应求,尤其是一线城市供需更加失衡。按照上海2035规划方案,未来将大幅缩减工业仓储用地,这也意味着物流仓储供给量将萎缩近50%。

随着非104规划板块内的仓储用地在未来有可能面临拆迁或土地用途转变等问题,未来几年中,对物流地产设施的租赁需求,将大量涌入到现存的板块里,尤其是处于104板块内的物流资产将更变得更为稀缺。

其次,浦东物流园项目被纳入国家级工业园区金桥管委会里,所处位置优良,离浦东机场非常近,大约为17公里左右。同时,南靠全球最大的智能集装箱码头——洋山深水港,周边路网便利。可以说,该项目具有非常明显的海陆空立体交通优势,区位价值突出。

其三,该项目是一个高标准的高标库,项目的设计规划暨建设方都是国际知名的嘉里大通,整体设计标准、硬件、软件等设施都是国内一流水平。实际上,目前国内的高标库是非常稀缺的。在消费升级的经济条件下,大部分消费品的储运,都要满足较高标准的要求,比如说,奢侈品、生鲜冷链等相关物品的存储,就对仓储条件有较高的要求。而现有的仓储设施,很大部分都是建于上个世纪九十年代左右,条件简陋、落后,无法满足当前的物流仓储需要。一段时间以来,行业对高标库的需求呈现出爆发性的增长。

其四,目前该项目由国际知名物流龙头企业承租运营,在基金的投资期限内,现金流是非常稳定的。且该项目的资产回报率超过了6%以上,远超一线城市其他物业的资产回报率。另外,该项目还享有一定的税收优惠,从而可以提升基金的收益率。当然,还有一点是最重要的,即本次项目的收购价格非常合理,让基金具有了非常可靠的“安全垫”。

由点到线  加速布局主要城市物流地产项目

谈到未来,李晨星表示,五牛将积极布局整个物流地产行业,尤其是在一线城市、环一线城市的卫星城,也会加大对物流节点性主干城市物流地产项目的布局,如成都、武汉、宁波等,将区域价值直接作用到投资效益上;坚持寻找相较于平均市场具有更高增值潜力的标的,甄选优质投资项目。

数据显示,我国目前人均物流面积仅为美国的13%左右,并且中高标准物流设施人均面积不到0.015平方米。同时,从物流成本占GDP比重来看,美国约在8-10%之间,我国却高达18%。在2008年金融危机之后,中国企业对于降低物流成本的诉求更为强烈,并由此推动了我国高标仓储需求呈现快速增长。

“从近十年的情况来看,一线城市的仓储租金平均每年呈 5%的复合增长,增幅水平比较稳定。我们计划通过对一些仓储项目的并购,利用我们在运营管理和开发建设方面的优势,对项目的硬件、软件设施进行改造和提升,并最终实现项目的增值和退出。”李晨星表示。

值得一提的是,目前,从上海的情况来看,物流地产行业供不应求的现状比较凸出,特别是浦东机场板块、虹桥国际港板块地区尤为明显,上海主要的仓储物流基地的空置率平均低于5%。与全市其他的物业相比,物流地产项目的稀缺性非常明显。同时,由于上海对工业土地供给的压缩,使得市场上这一领域内的供需矛盾更为凸出。

“未来,五牛控股会携手更多具有相同战略高度的合作伙伴,通过金融+地产强强联合的方式去拿地、建设、运营,在物流项目开发、配套商业运营管理等多个方面展开深度合作,优势整合互补,将产生巨大的产业协同效应共同推进物流产业健康持续发展。”李晨星进一步表示。

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